Información de Expediente

2020 - E - 1727
Fecha de Entrada: 19/08/2020
Carátula: Proyecto de Ordenanza.-
Iniciador: CONCEJAL
Autor: CJAL. BARAGIOLA VILMA ROSANA
Tema: VARIOS
Categoría: PROYECTO DE CONCEJAL
Estado: A LA ESPERA DE LA PROMULGACION
Desde: 19/01/2021
Agregado a:
Observaciones:

Antecedentes

Tipo Número Digito Año Cuerpo Alcance Anexo Observaciones
N 226 0 2019 0 0 0 AUTOMATICO
N 105 0 2020 0 0 0 AUTOMATICO
Proyecto 1: Ordenanza
Prohibiendo la habilitación municipal de oficinas inmobiliarias que lo soliciten, bajo el nombre de fantasía y/o en representación de franquicias, licencias o marcas.-

Sanciones

N° Sanción Fecha Sanción N° Prom. Fecha Prom. Fecha Veto
19119 29/12/2020

Giros

Código Comisión Fecha Entrada Fecha Salida Dictamen
001 LEGISLACION, INTERPRETACION, REGLAMENTO Y PROTEC. CIUDADANA 19/08/2020 22/12/2020 Aprobado
Texto del Proyecto Original Presentado
Este texto puede diferir del aprobado a la finalización del Proceso Legislativo, para ver el definitivo una vez aprobado dirigirse a Consulta del Digesto



  Mar del Plata,  18 de agosto de agosto de 2020







Al Presidente del HCD



Dr. Ariel Martinez Bordaisco



S                       /                         D




VISTO


      La situación generada como consecuencia de la apertura en el Partido de General Pueyrredon de numerosas firmas que bajo la modalidad de “Franquicias”, “Licencias” o “Marcas” ofrecen y/o desarrollan actividad de intermediación inmobiliaria –específica del título de Corredor Público-  facilitando, procurando y promoviendo la realización de actos propios de dicha profesión por parte de personas no habilitadas legalmente para ejercer tales funciones y las actuaciones iniciadas por la Asociación Civil Centro Inmobiliario Marplatense, y




CONSIDERANDO


      Que en el ámbito nacional el ejercicio de las profesiones de Martillero y Corredor Público se encuentra regulado por la Ley 20.266, su modificatoria Ley 25.028, y el Art. 1345 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo la primera de las normativas mencionadas que “El gobierno de la matricula estará a cargo, en cada jurisdicción, del organismo profesional o judicial que haya determinado la legislación local respectiva” (Art. 4).


      Que en la Provincia de Buenos Aires el ejercicio de tales profesiones se encuentra regulado por la Ley 10.973 –texto según Ley 14.085- la que, en relación a lo dispuesto en el párrafo anterior, establece “En cada Departamento Judicial funcionará un Colegio de Martilleros y Corredores Públicos a los  fines del cumplimiento de la presente Ley” (artículo 12)  y, en cuanto a la competencia de tales entidades: “Los Colegios Departamentales tienen por objeto y atribuciones: a) Llevar el Registro de la Matricula y ejercer su gobierno”… “d) Velar por el cumplimiento de esta ley, su reglamentación y las resoluciones que dicte el Honorable Consejo Superior de la Provincia de Buenos Aires.”


      Que dicho cuerpo legal prescribe “Para ejercer la profesión de Martillero y Corredor Público en el territorio de la Provincia de Buenos Aires se requiere: a) poseer título Universitario de Martillero y Corredor Público, expendido por Universidades Nacionales o Provinciales, de gestión estatal o privada, o revalidado en la Republica Argentina con arreglo a las reglamentaciones vigentes. B) Estar Inscripto en alguno de los colegios Departamentales donde tiene denunciado su domicilio legal, a los efectos del desarrollo de su actividad.” (Artículo 1).


      Que en nuestro partido, en los últimos años, se han instalado distintas franquicias que ofrecen servicios de intermediación inmobiliaria, permitiendo que personas que no reúnen los requisitos legales, transcriptos en el párrafo anterior, ejerzan la profesión de modo ilegal, afectando los intereses de los martilleros y corredores, debidamente matriculados, que han cumplido no solo con tales requisitos a los efectos de la inscripción, sino que además cumplen con las distintas obligaciones necesarias para mantener la vigencia de la matricula (entre otros, pago de cuota anual y constitución de fianza), además de realizar aportes jubilatorios a la Caja profesional respectiva ver su conducta sometida al juzgamiento de las facultades disciplinarias de los Colegios Departamentales.


      Que de acuerdo a lo dispuesto en el Código Civil y Comercial de la Nación en su artículo 1512, el Código Civil y Comercial contempla que “Hay franquicia comercial cuando una parte, denominada Franquiciante otorga a otra, llamada Franquiciado, el derecho a utilizar un sistema probado, destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o la marca del franquiciante, quien provee un conjunto de conocimientos técnicos y la prestación continua de asistencia técnica o comercial contra una prestación directa o indirecta del franquiciado. El franquiciante debe ser titular exclusivo del conjunto de los derechos intelectuales, marcas, patentes, nombres comerciales, derechos de autor y demás comprendidos en el sistema bajo franquicia; o, en su caso, tener derecho a su utilización y transmisión al franquiciado en los términos del contrato.


      Que de la disposición en cuestión se advierte, claramente, que esta figura –la franquicia- cuya regulación fuera introducida en el Código Civil y Comercial de la Nación –que entrara en vigencia a partir del 1º de agosto de 2015- ha sido prevista para ser aplicada y utilizada en emprendimientos industriales y/o comerciales, no así en el ámbito de ejercicio de profesiones liberales, tal en este caso la de Martillero y Corredor Publico que, por su naturaleza propia, deben ser ejercidas en forma personal por quienes se encuentran habilitados para ello y cumpliendo los recaudos legales que han sido antes enunciados.


      Que las franquicias son propietarias de varias de sus propias franquicias regionales, al tiempo que se encargan de supervisar la concesión de licencias y franquicias para las oficinas inmobiliarias de propiedad y gestión independiente. A su vez, se encargan de percibir cuotas mensuales y anuales de sus agentes que actúan como contratistas independientes y –en general- en calidad de monotributistas.


      Que a cambio, las agencias ofrecen a sus agentes diversos servicios tales como, por ejemplo, formación, publicidad y el aval de una marca reconocida a nivel mundial o regional. Los bróker tienen plena autonomía para administrar sus negocios adaptándolos a las demandas del mercado local.


      Que bajo esta figura legal, se crean estructuras que facilitan, promocionan, alientan y promueven el ejercicio de la profesión por parte de personas que no están habilitadas por carecer de título profesional y matricula habilitante, otorgando capacitación y formación de “agentes inmobiliarios” (también llamados “asistentes”) con supuestos conocimientos teóricos y prácticos del corretaje inmobiliario, contrariando lo dispuesto en las Leyes nacional 20.266, su modificatoria 25.028, y provincial 10.973, que exigen título universitario para tales fines, como se ha señalado más arriba.


      Que el ejercicio profesional a través de franquicias inmobiliarias (así como también las licencias inmobiliarias) contravienen la legislación vigente, en tanto no resulta licito en nuestro sistema normativo, toda vez que se encuentra expresamente prohibido que los matriculados faciliten su nombre a personas no habilitadas a efectos de que procedan a la apertura de oficinas y ejerzan la profesión, utilicen un nombre de fantasía o marca, actúen bajo una denominación que no corresponda con el nombre y apellido de un profesional matriculado y/o constituyan sociedades con personas no matriculadas.


Que en tal sentido, la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo del Departamento Judicial de La Plata, confirmado por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, ha señalado a través de distintos decisorios que “… Los argumentos del colegiado en cuanto a la asesoría técnica contratada con RE/MAX y su desconocimiento  del funcionamiento de esa sociedad, en el domicilio de calle 54 Nº470, corre en sentido contrario a cuanto deja ver la publicidad de fecha 6 de abril de 2011, reconocida y citada por el propio actor (fs. 25 del exp. Citado y fs.127, 132/133). El demandante ejercía actividad bajo una modalidad no autorizada y con un despliegue derivado a terceros impropio de sus obligaciones profesionales y bajo una marca comercial extraña a las variables legales de posibilidad. El giro profesional, así descripto, supo mostrarse pues en conflicto con un régimen interviniente, mas allá de unas salvedades previstas que no se compadecen con la situación del actor, y también con una exigencia de desempeño personal en la labor de intermediación que en inherente al corredor público. La individualización  y publicidad del profesional responsable y su actuación personal en la tarea de acercamiento de las partes en miras de la consumación de un negocio inmobiliario, que es eje esencial de la incumbencia profesional, no solo impide su encomienda a terceros, aun en nombre del colegiado, sino también todo desempeño bajo un escenario compartido como el que revelan las pruebas colectadas, que dan cuenta de una publicidad común con una firma comercial y la consigna de agentes (terceros) para la consecución del cometido inherente al corretaje.” (causa 15815, Fallo del 5-02-2019, autos “Di Girolamo; Marcelo c/ Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia s/ Pretensión anulatoria”.)


      Que no puede dejarse de enfatizar, además, que la actuación de franquicias provoca una grave distorsión en el mercado inmobiliario en tanto su proceder no solo induce a confusiones, errores o engaños al consumidor, especialmente por la uniformidad y principalidad del uso del nombre, logo, marca o emblema único en todo el país, sino que,  al utilizar los servicios de “agentes asociados”; “agentes inmobiliarios” o “asistentes” sin título profesional ni matricula habilitante, provocan una manifiesta y notoria situación de competencia desleal que afecta a todo el conjunto de profesionales inscriptos en la matricula de Colegios profesionales.


      Que a ello se suma la situación de riesgo e inseguridad patrimonial a la que se ven sometidas las personas que, desconociendo tal situación, intervienen en negocios inmobiliarios llevados a cabo a través de dichas firmas, en la creencia que están siendo atendidos y asesorados por personas que se encuentran legalmente habilitadas para el ejercicio profesional.


      Que por último, debe agregarse que, así como los titulares de franquicias y licencias a nivel nacional otorgan varias franquicias territoriales, esos franquiciados y licenciatarios territoriales autorizan a personas no habilitadas para el ejercicio de la profesión para que realicen el ejercicio ilegal ya descripto, confiriendo la calidad de “agente”, “bróker”, “asistentes, entre otras denominaciones con lo que podría –además- configurarse la tipificación delictual de “asociación ilícita” que dispone el art. 210 del Código Penal.


      Que de acuerdo a la ley Orgánica de las Municipalidades “Corresponde a la función deliberativa municipal reglamentar: 1-La radicación, habilitación y funcionamiento de los establecimientos comerciales e industriales, en la medida que no se opongan a las normas que al respecto dicte la Provincia y que atribuyan competencia a organismos provinciales”. (Texto según Decreto-Ley 9117/78).


      Por todo lo expuesto, la concejal Vilma  Baragiola y el bloque de concejales de la Unión Cívica Radical, eleva el siguiente proyecto de:




ORDENANZA


ARTICULO 1.- Prohíbase la habilitación municipal de oficinas inmobiliarias que lo soliciten, bajo el nombre de fantasías y/o en representación de “Franquicias”, “Licencias” o “Marcas”.


ARTICULO 2.- El Departamento Ejecutivo deberá, a través de la dependencia competente al efecto, revisar las habilitaciones que se hubieran otorgado y que se encuentren vigentes, que fueran conferidas oficinas inmobiliarias que actúen bajo la modalidad de “Franquicias”, “Licencias” o “Marcas” y, en su caso, proceder a revocar las que no se ajusten a lo dispuesto en la presente.


ARTICULO 3.- La difusión por cualquier modo o formato y/o la oferta pública del servicio de intermediación inmobiliaria en contravención al Art. 1, constatada por la autoridad  competente, dará lugar a la imposición de una multa para las personas humanas y/o jurídicas responsables, graduable entre cincuenta (50) sueldos y ochenta (80) sueldos mínimos del personal municipal.  En caso de reincidencia la multa a aplicar será entre setenta (70) y noventa (90) sueldos mínimos del personal municipal.




ARTICULO 4.- De forma.


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BLOQUE UNIÓN CÍVICA RADICAL






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