Expediente D.E.: 19116-9-05
Expediente H.C.D.: 1565-D-07
Nº de registro: O-12551
Fecha de sanción: 18-10-07
Fecha de promulgación: 24-10-07
Decreto de promulgación: 2149
Artículo 1º .- Autorízase al Departamento Ejecutivo a renegociar el contrato de concesión suscripto con el señor Fernando Omar Riccillo, titular de la Unidad Turística Fiscal Perla Norte, en lo referido a las siguientes cláusulas:
Período de concesión: veinte (20) años contados a partir de la finalización del contrato original.
Período de prórroga de contrato: cinco (5) años.
Tipo de explotación: balneario de playa con alquiler de hasta cuatrocientas (400) unidades de sombra fija, con un standard equivalente a la categoría 3 Soles de la Ordenanza n° 4568, balneario termal con actividades de salud complementarias, actividades gastronómicas en las modalidades de restaurante y cafetería y snack bar, salón de fiestas, dos (2) módulos desmontables sobre arena, venta ambulante y actividades recreativas y deportivas.
Plazo de obra nueva: cuatro (4) años contados a partir de la firma del nuevo contrato.
Artículo 2º .- Sustitúyense las Cláusulas Generales del Pliego de Bases y Condiciones aprobado por Ordenanza n° 8749 por las Cláusulas Generales aprobadas por Ordenanza n° 15701.
Artículo 3º .- Modifícanse los artículos 68°, 69° segundo párrafo, 70°, 71°, 75°, 76°, 80°, 81° y 83° de las Cláusulas Particulares del Pliego de Bases y Condiciones aprobado por Ordenanza n° 8749, los que quedarán redactados de la siguiente manera:
"Artículo 68°.- Contenido de la Licitación.
La presente licitación tiene por objeto otorgar en concesión la Unidad Turística Fiscal Perla Norte ubicada en el sector La Perla de la ciudad de Mar del Plata.
Esta concesión comprende:
a) la ejecución de todas las tareas necesarias para la materialización de la propuesta presentada, respetando las pautas y líneas generales planteadas, su ejecución y demás detalles constructivos.
b) el mantenimiento de la Unidad, la conservación de las instalaciones existentes y/o a construir y su entorno y la preservación de las condiciones físicas y de uso, atendiendo a la provisión de equipos y personal necesarios para estos fines. El mantenimiento incluye la reconstrucción, reparación y/o construcción a nuevo total o parcial, de cualquier parte que sufriera daños durante su concesión, parquización, senderos y accesibilidad al sector.
c) la explotación de actividades y servicios de balneario de playa con alquiler de sombra fija, balneario termal con actividades complementarias de salud, thalasoterapia, gastronómica en distintas modalidades, deportivas, culturales, recreativas, de esparcimiento, sanitarios públicos, estacionamiento (de corresponder) y aquellas compatibles con las características del lugar. Las modalidades publicitarias y promocionales a proponer quedarán sujetas a la aprobación de la Municipalidad de Gral. Pueyrredon, a su exclusivo criterio y conforme lo dispuesto en el artículo correspondiente de este Pliego.
d) la provisión de guardavidas, en cumplimiento de lo dispuesto en el Anexo IX - Seguridad de Bañistas, los que estarán a cargo del concesionario.
En caso que el concesionario pretendiera incorporar actividades que no hubiera integrado en su oferta, deberá contar con autorización previa, expresa y por escrito de la Municipalidad. De constatarse el desarrollo de actividades y/o instalaciones que no cumplan con tal requisito se procederá a la inmediata aplicación de lo normado en las Cláusulas Punitivas y Sanciones del Pliego de Bases y Condiciones. Asimismo, se intimará al concesionario para que proceda a la interrupción de las citadas actividades, como así también -de corresponder- a la demolición y/o desmonte de las instalaciones y/o a la realización de toda otra diligencia que pudiera resultar pertinente."
"Artículo 69°.- Descripción de la Unidad licitada.
..........
El uso, la explotación y el tipo de servicios que corresponde prestar en la Unidad estarán regidos por lo establecido en la Ordenanza n° 4568 de Categorización de Balnearios en la categoría 3 soles."
"Artículo 70°.- Período de la concesión.
El período de la concesión será de veinte (20) años, los que se contarán a partir del 5 de abril de 2009, fecha de finalización del actual contrato. En el supuesto de que dicho vencimiento opere dentro del lapso comprendido entre el 1º de octubre de un año y el 30 de abril del año siguiente, será prorrogado en forma automática hasta esta última fecha y el concesionario deberá abonar los montos correspondientes al canon proporcional a tal período y cumplir durante el mismo con resto de las obligaciones a su cargo.
Período de Prórroga: Se establece un período de prórroga de cinco (5) años sujeto al cumplimiento de las obligaciones especificadas en este Pliego, los contratos respectivos y no siendo pasible el concesionario de sanciones reiteradas. En todos los casos, se deberá contar con autorización del Honorable Concejo Deliberante.
Vencido el plazo o extinguido el contrato por cualquiera de las causales estipuladas, el concesionario devolverá la unidad en perfecto estado al concedente, libre de ocupantes, quedando todas las obras realizadas en cumplimiento de las obligaciones que adquiere por el presente Pliego y sus complementarias, de propiedad exclusiva de esta Municipalidad.
El concesionario reconoce expresamente que la unidad pertenece al dominio público, por lo que una vez extinguida la relación contractual - por cualquier causa que ello ocurra- se obliga al reintegro de la misma al municipio, totalmente desocupada, sin necesidad de previa interpelación extrajudicial o judicial de ninguna índole."
"Artículo 71°.- Canon
El precio de la concesión es de PESOS VEINTIOCHO MIL ($ 28.000.-).
A efectos de determinar el valor del canon se valorizará la siguiente fórmula:
Canon = U.S.T. x FAC
donde:
UST (Unidades de Sombra Totales) = Será el importe resultante de considerar la totalidad de las unidades de sombra por el precio unitario de la carpa por temporada a su valor neto, el cual será consignado por el concesionario en su DD.JJ.. Para el cálculo de este factor se tomará como válida la cantidad de cuatrocientas (400) unidades de sombra fijadas en el artículo 83°: Servicio de balneario. Si dicha cantidad se modificara por razones de acumulación de arena, se tomará como válido el número final de unidades resultante.
FAC (Factor Aplicación Canon) = Será del 3% como mínimo el que permanecerá fijo e inamovible durante toda la vigencia de la presente concesión.
Dicha fórmula será de aplicación todos los años para determinar el canon de cada temporada.
Las tarifas fijadas para cada temporada se tomarán de las presentaciones que bajo la forma de Declaración Jurada Anual son de obligatoria formalización por parte del concesionario de la Unidad Fiscal al 30 de noviembre de cada año.
En caso de incumplimiento por parte del concesionario de la presentación referida, la Municipalidad de General Pueyrredon estará facultada a fijar de oficio dichos valores, al solo efecto de establecer el monto del canon y las garantías correspondientes, tomando como base los relevamientos realizados por la Municipalidad, sin perjuicio de aplicar las sanciones establecidas en el capítulo Sanciones del Pliego.
En ningún caso el canon podrá ser inferior al canon determinado en el presente artículo. De producirse diferencias en menos por aplicación de la fórmula antedicha, se tomará como válido el monto del canon fijado.
Cuando desaparezcan los impedimentos legales existentes a la fecha y la Administración Pública determine los índices de actualización a aplicar, el canon de la concesión se actualizará por dichos índices, no teniendo el concesionario derecho a reclamo alguno.
De incorporar actividades complementarias - las que deberán contar con la previa aprobación de la Dirección de Recursos Turísticos- la Municipalidad podrá reajustar el canon a pagar en proporción a la modificación de la ecuación económico - financiera propuesta por el oferente al momento de la licitación."
"Artículo 75°.- Plazos
El concesionario deberá iniciar las obras exigidas en el Pliego de Bases y Condiciones una vez recibida y aprobada la documentación correspondiente al Legajo Técnico de Obra de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 47° de las Cláusulas Generales, debiendo realizar la totalidad de las obras enunciadas en los artículos subsiguientes de este capítulo, en un plazo máximo de ejecución de cuatro (4) años.
La Municipalidad de Gral. Pueyrredon, a solicitud y por los motivos expuestos por el oferente, en atención a la magnitud del proyecto ofertado y a la razonabilidad del tiempo que demanden las nuevas construcciones propuestas, estará facultada para conceder, un plazo distinto al mencionado en el párrafo primero del presente artículo."
"Artículo 76°.- Obras mínimas
El concesionario deberá ejecutar en la Unidad las obras propuestas en su presentación, cuyos planos se incorporan como Anexo V, con más los ajustes y recomendaciones que las dependencias municipales con competencia determinen.
En todos los casos deberá:
- Ejecutar la obra edilicia, de infraestructura y/o equipamiento con materiales de primera calidad, solidez estructural y correcta factura constructiva.
- Encuadrar los usos propuestos en el pliego y los planteados en la oferta dentro de las normas vigentes que para cada caso rija según el rubro o especificidad (categorización gastronómica, salubridad, seguridad, accesibilidad, etc.).
- Ofrecer franqueabilidad, accesibilidad y usos a todos los espacios existentes y propuestos de acuerdo a las normas de accesibilidad física para usuarios con movilidad y/o comunicación restringida, de conformidad con la Ordenanza nº 13.007 y concordantes.
Si durante el período de la explotación el concesionario estimara procedente incorporar nuevas actividades y para ello fuera necesario remodelar o construir obra nueva, deberá presentar ante la Dirección de Recursos Turísticos la documentación correspondiente al proyecto de referencia para su análisis y aprobación, requisito sin el cual no podrá ejecutar las obras propuestas.
76.1 MATERIALIDAD
Los materiales a utilizar podrán ser similares a los correspondientes a la construcción de los edificios existentes (ladrillo, teja, madera) y/o nuevos materiales o tecnologías constructivas y/o estructurales, las que deberán articularse armónicamente con la estructura compositiva original.
La totalidad de los materiales, artefactos, accesorios, elementos de equipamiento e infraestructura y técnicas a utilizar que se empleen en la obra deberán ser de la mejor calidad de existencia en plaza, con aprobación previa y expresa de la Inspección de Obra.
No serán admitidos materiales defectuosos o de calidad inferior ni los de buena calidad puestos en desacuerdo con las reglas del arte. La verificación de su inclusión en la obra por parte de la Inspección, determinará su inmediato reemplazo por parte del concesionario, corriendo a su cargo los gastos que demanden la sustitución.
Para el caso de obras de refuncionalización, remodelación y/o recambio de materiales ya existentes, se deberá proveer de materiales de primera calidad que serán previamente autorizados por la Inspección de Obra. Los sectores reemplazados no deberán observar parches o diferencias de calidad con lo existente por lo que, de verificarse dicha situación, el concesionario estará obligado al reemplazo total de las obras comprometidas.
Cuando algún material propuesto por el concesionario, en opinión de la Inspección de Obra, no reúna los requerimientos necesarios para la aplicación especificada, el concesionario deberá reemplazarlo conforme a las especificaciones técnicas.
En caso de comprobar errores, defectos o deterioros en los trabajos a causa de negligencia del concesionario, la Inspección de Obra podrá exigir que los mismos sean inmediatamente reparados por el concesionario. El costo de esos trabajos será por cuenta del concesionario y la ejecución de los mismos no dará derecho a prórroga de los plazos asignados.
Aunque los planos y/o especificaciones no enunciaran todos los elementos precisos al efecto, se deberán ejecutar todos los trabajos que sean necesarios para que la obra quede perfectamente acabada y cumpla con su fin.
76.2 MODULOS DESMONTABLES
Los dos (2) módulos desmontables a instalar en el sector de arena propio de la Unidad para la realización de alguna de las actividades propuestas, deberán respetar las siguientes características:
- apoyarse sobre una platea desmontable para nivelación y anclaje del módulo, no pudiendo sobreelevarse del nivel de arena.
- contar con una superficie útil máxima autorizada de 12 m2 y una altura de 3,60 m.
- utilizar materiales livianos y resistentes a las condiciones ambientales marinas, asegurando la adecuada protección y tratamiento de sus elementos componentes tanto para la estructura de sostén del módulo como para los cerramientos.
- tener uniformidad en la selección de los materiales, colores, texturas y formas, debiendo integrarse de manera armónica con las cualidades del conjunto.
- contar con las instalaciones mínimas requeridas para el desarrollo de la actividad propuesta. En caso de necesitarse el tendido de instalaciones desde las bocas habilitadas hasta los módulos, las mismas deberán efectuarse en caños galvanizados debidamente protegidos y aislados, ubicadas en canales de hormigón con tapa destinados a tal fin, a una profundidad no inferior a 1,00 m.
- contar con todo el equipamiento necesario para el desarrollo de la actividad propuesta, en lo referente a la elaboración, expendio, mantenimiento, limpieza, higiene y seguridad, dentro y fuera del módulo.
No obstante el carácter desmontable del módulo, el mismo no deberá ofrecer una imagen de precariedad que vaya en desmedro de las cualidades ambientales del sector. La documentación del diseño funcional y formal, como de los materiales a utilizar en su construcción y las terminaciones de dicho módulo deberán ser presentados a la Dirección de Recursos Turísticos, previo a su instalación, para su evaluación y aprobación."
"Artículo 80°.- Normas especiales de la explotación
La explotación prevista para el sitio será el alquiler de sombra fija, lockers y reposeras, gastronómica en distintas modalidades, sanitarios públicos y arancelados, estacionamiento, publicidad, actividades culturales, deportivas, recreativas y esparcimiento compatibles con la actividad turística. Asimismo, se podrán proponer actividades culturales, pudiendo desarrollar en interiores (espectáculos musicales y teatrales, café musical, conferencias, microcine, exposiciones, etc.) como al aire libre (anfiteatro, exposición, recorridos turísticos, etc.).
El oferente podrá dentro de la propuesta incorporar actividades alternativas compatibles con las actividades propias de la presente licitación, cuya evaluación y aprobación quedará a exclusivo criterio de la Municipalidad de Gral. Pueyrredon.
Todos los usos previstos apuntarán a la jerarquización del sector evitando el desarrollo de actividades que debido a sus características actúen en desmedro del objetivo de puesta en valor prefijado, debiendo garantizar el correcto funcionamiento de las instalaciones y equipamiento de la Unidad, evitando todo tipo de precariedad que permita inferir un uso impropio y la consecuente imagen desagradable."
"Artículo 81°.- Servicio gastronómico.
81.1 EXPLOTACIÓN EN LOCAL
La explotación gastronómica en local se ajustará a lo especificado en el Decreto N° 6838/74 - Categorización Gastronómica encuadrado en el rubro correspondiente a la actividad a desarrollar, debiendo preverse la respuesta técnica y arquitectónica de la evacuación de gases y humos de manera que los tirajes y conductos que emerjan sobre la envolvente del edificio no comprometan la imagen del conjunto.
Como parte de la explotación de dicho local gastronómico, el concesionario podrá ofrecer el servicio de camarera/o a los sectores arancelados (lote de unidades de sombra y solarium recreativo), con personal correctamente identificado.
La actividad gastronómica podrá contar con expansión al aire libre, cuya superficie será como máximo igual al cien por ciento (100%) de la superficie cubierta afectada al mismo destino. La expansión no deberá entorpecer el normal funcionamiento y la circulación del balneario, no estará permitido la instalación de toldos o cubiertas fijas en la misma. Asimismo queda prohibido la utilización de sectores de arena para el desarrollo de las expansiones gastronómicas.
81.2 VENTA EN MÓDULO
La presente licitación prevé la posibilidad de incorporar venta gastronómica en hasta dos (2) módulos desmontables para expendio de bebidas no alcohólicas (gaseosas, agua mineral, jugos), productos lácteos (yogur, leche chocolatada), sandwiches, panchos, choclos, golosinas, galletitas y productos que se expendan bajo envoltorio de fábrica debidamente rotulados y autorizados bajo las normas vigentes.
Queda expresamente prohibido desarrollar actividades en el módulo que provoquen ruidos molestos o cualquier otra perturbación que vaya en perjuicio de la actividad específica de la Unidad.
Los módulos deberán prever:
- La identificación del rubro.
- La uniformidad en su diseño ( forma, dimensión, materialidad, color).
- El equipamiento necesario para la correcta prestación del servicio, garantizando las condiciones de salubridad, seguridad e higiene según las normas vigentes.
El servicio gastronómico cumplirá con los siguientes requisitos bromatológicos:
-La venta de productos gastronómicos deberá realizarse de acuerdo al artículo 148° de la Ley n° 18.284, Decreto 2126/71 Anexo I.
- Golosinas y otros productos se expenderán bajo envoltorio de fábrica, rotulados con su correspondiente número de inscripción, emitido por la autoridad sanitaria.
- Los sandwiches deben mantenerse en conservadoras especiales con temperatura no mayor de 10° C.
- Para ser autorizado el funcionamiento del local de elaboración y sus servicios, deberá contar con las condiciones de salubridad e higiene que establece el Dpto. de Bromatología de la Municipalidad.
- Si el lugar de producción fuera distinto al de venta al público, el transporte de los productos deberá realizarse en envases perfectamente limpios y herméticos.
- El hielo a utilizar en bebidas debe ser de uso alimenticio.
- Los productos perecederos que se expendan y requieran depósito para su conservación deberán contar con equipos adecuados de refrigeración.
Queda prohibido utilizar recipientes con agua para el lavado de los productos y utensilios."
"Artículo 83°.- Servicio de Balneario
La prestación de servicios de balneario en la Unidad comprende el desarrollo de dos modalidades diferenciadas: balneario de playa, con alquiler de hasta cuatrocientas (400) unidades de sombra fija, actividades recreativas y deportivas, y provisión de servicios de vestuarios, duchas y sanitarios y balneario termal, con desarrollo de tratamiento en gabinete, en solarium y pileta y provisión de servicios de vestuarios, duchas y sanitarios, gabinete médico y locales complementarios.
83.1. BALNEARIO DE PLAYA
El concesionario podrá instalar hasta cuatrocientas (400) unidades de sombra fija. Se ubicarán en dos lotes de arena cuya ubicación y esquema de distribución estarán definidos en la presentación anual de distribución de unidades de sombra, que con fecha límite del 30 de octubre de cada año será de obligatorio cumplimiento por parte del concesionario.
El concesionario no tendrá derecho a aumentar la superficie del lote destinado a sombra fija sin previa verificación y autorización por parte de la Municipalidad de Gral. Pueyrredon y de acuerdo a los dictámenes emitidos por la dependencia competente.
En caso de incremento verificable de superficie de arena, el concesionario podrá someter para su evaluación por parte de la Dirección de Recursos Turísticos o la dependencia que en un futuro la reemplace, la propuesta de realización de actividades turísticas, recreativas y de esparcimiento compatibles con el uso de balneario. Dicha verificación deberá ser solicitada por escrito, y antes del 31 de Agosto del año anterior a la temporada de verano. La medición solicitada, podrá prever un monto equivalente al 5% del canon oficial a pagar por el concesionario en concepto de gastos administrativos y/o de gestión, como condición previa a su efectivización.
Si de la medición realizada surgen modificaciones, el Departamento Ejecutivo se reserva el derecho de redistribuir los lotes destinados a las unidades de sombra, aumentándolos o reduciéndolos, ateniendo a la relación del 60% de ocupación y 40% de playa pública. Los cambios podrán efectuarse en cualquier momento dentro del periodo de explotación. Si como consecuencia de ello el concesionario variara en más la cantidad de unidades de sombra instaladas, alterando la ecuación económica - financiera de origen, la Municipalidad podrá a su exclusivo criterio, modificar el valor del canon en igual proporción que dicha alteración.
Mientras no exista una nueva medición realizada en tiempo y forma, tendrá incuestionable validez la última efectuada.
La Municipalidad se reserva el derecho de fijar el standard de ocupación por unidades de sombra, pudiendo variar el mismo en cualquier momento de la explotación. En caso de hacer uso de esa facultad, se aplicarán los puntos anteriormente descriptos del presente artículo. A tal efecto, las unidades de sombra deberán respetar las siguientes pautas:
- tener una superficie mínima útil de 11 m2, considerando en ella la superficie de la unidad de sombra y el espacio de uso libre y contiguo a la anterior.
- las medidas de circulaciones y accesos dentro del lote serán las siguientes: senderos entre filas de unidades de 3,50 m de ancho, con camino central de 0.80 m en madera.
- Tendido de sombra: el concesionario tendrá que ajustarse a la superficie de arena seca, debiendo someter el diseño para su aprobación.
83.2 BALNEARIO TERMAL
El concesionario, para el desarrollo de las actividades de helioterapia e hidroterapia, deberá contar con gabinetes individuales debidamente equipados de acuerdo a la especialidad terapéutica, correctamente identificados. Los mismos deberán respetar las dimensiones, especificaciones técnicas, condiciones de ventilación e iluminación que para la actividad determine la normativa de aplicación.
De proponerse actividades en áreas húmedas, en pileta y duchas, se deberá proveer al sector del acondicionamiento, el equipamiento y la infraestructura que garantice el tratamiento hidrófugo de las mismas.
Para el desarrollo de la actividad se deberá proveer al sector del personal y equipamiento médico y técnico especializado, con ajuste a la normativa que sobre el particular sea de aplicación.
Asimismo, deberá contarse con la contratación previa de la cobertura de un sistema de emergencias médicas que complemente la asistencia en la Unidad."
Artículo 4°.- Elimínanse los artículos 73°, 74° y 77° de las Cláusulas Particulares del Pliego de Bases y Condiciones aprobado por Ordenanza N° 8749.
Artículo 5°.- Para las obligaciones emergentes del Pliego que no fueran citadas en los artículos 2°, 3° y 4° de la presente Ordenanza, serán de aplicación los contenidos del Pliego de Bases y Condiciones aprobado por Ordenanza N° 8749.
Artículo 6º.- Comuníquese, etc.
Schroeder Katz